摘 要：本文通过浅论房地产业与居住区的关系问题，认为房地产业的发展促进了居住区品质的不断提升，同时政府应加强对房地产业正确引导和主动服务，促进房地产业和居住区的健康发展，共建和谐社会。

　　一、前言

　　近些年我国的国民经济快速增长，城市建设的步伐加快，城市面貌日新月异。房地产业也迅猛发展，带动了相关产业发展，改善了城市面貌和人们的生活居住环境，另一方面也存在房价居高不下，老百姓买不起房、住不起房的问题。那么房地产业与居住区关系到底怎样，本文将就房地产业与居住区的关系问题展开讨论。

　　二、房地产业的发展和居住区的发展

　　2.1 房地产业的发展

　　我国上世纪80年以前实行的是计划经济，住房政策及房源均是由国家、单位统一调配，房子不是商品而是福利品，通常是由单位无偿分配给个人——福利分房。80年代中后期房地产业才逐渐进入市场。95年以前淮阴区(以前为淮阴县，2001年改为区)的房地产业发展很慢，在区内注册的房地产公司仅有两家，一为淮阴县房地产公司，另一为淮阴县房地产综合开发公司。98年淮阴县城区旧城改造开始，以黄河花园的开发建设为标志，伴随着成片区达一定规模的开发建设，淮阴区的房地产业迅猛发展、壮大，至2010年淮阴区房地产业已成为淮阴区的支柱产业，促进了就业、带动了建筑业、建材业等相关行业的快速发展。

　　2.2 居住区的发展

　　居住是人类生活的基本需要，居住区是一定规模的住宅及相关建筑的组合，是一种现代的人居环境，居住是现代城市的四大功能之一，居住用地占据20%--30%的城市建设用地。居住区包括居住小区、居住组团、住宅街坊和住宅群落，居住用地包含住宅用地、公共服务设施用地、道路用地、绿地。

　　我国的居住区是从解放后发展起来的，解放初期居住区的居住建筑主要是低层建筑，建筑拥挤，住宅标准极低，设备简陋，多为小户型，小厅小卧室或居室兼卧室、居室兼厨房。小区规模较小，基本的设施不健全，环境简单。到了90年代，小区发展明确了以人为本的思想，满足居民的多方面需要，包含生理、生活的需求，如居民对日照、通风、防噪音、卫生、安全的需要：居民购物、交通、交往青少年就读的要求等。2000年以后的居住区建设在各方面都有了显著的提高，规划更加灵活，环境的质量不断提高，生态的概念被提了出来，以人为本的建筑设计思路，可持续发展的小区建设观念形成了共识。

　　三、房地产与居住区关系研究

　　3.1 房地产业的发展使居住区更加接近市场。

　　早期的居住区规划建设大多为单位的职工住宅建设，由职工所在单位统一考虑，通常情况下仅考虑本单位的一些内部因素，如单位的参予分房的领导职数、级别、中层领导的数量、普通职工的人数，甚至主要领导的喜好等因素。而在规划的前期调研工作往往被忽略，小区的规划也是由指定的设计单位进行设计，设计的深度不够，小区的道路缺少必要的环境配置，道路大多数为直线型，住宅的布置行列式居多，在有限的土地上为了增加居住面积，楼体之间的间距不够，造成住宅的采光不够，建筑拥挤，同时户型组合上也较为单一，没有考虑社会的家庭人口构成类型，另外由于规划缺少长远的考虑，当居住面积需要增加时，只能机械性的扩大用地规模或中间插建。

　　随着房改的推进，房地产走向了市场，形成了独立的产业。房地产业中最重要的内容就是居住区的开发建设。在市场的作用下，为了产品能早点卖出去，开发单位首先在项目的建设前期，会进行一定的市场调研，便于了解当地的市场，能较好的掌握当地的收入水平、区域的居住人群、当地的文化脉络、家庭构成等同时开发单位也在掌握了市场第一手资料的情况下能较准确的进行合理的市场定位，进一步确定居住区的潜在客户，根据相应的客户群进行户型设计，布置对应的服务设施，进行和居住建筑相符合的环境设计，使整个小区特色鲜明，道路、住宅、服务设施、环境等协调一致。淮安市曙光房地产在开发新街商业街的项目前期测算阶段，进行了大量的调研，包括调查市民的住房情况，家庭人口构成、家庭收入，家庭定期存款，住宅消费计划、期望值等所有相关的信息。

　　3.2 促进了小区功能的多样性，也使居住区的形态出现了不同类型。

　　居住区是人们居住生活的环境，过去居住区的功能过于单一，多数小区通常只考虑居民的居住需要，除日常的购物、交通、休闲外小区的功能和配套较少，在小区的健身和娱乐等方面考虑较少。居住区建设的市场化，使居住区的功能多样化，例

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