摘要：房地产项目工程的施工具有自身的特点，随着国内的房地产产业的兴起，房地产项目已经在建设市场上占有较大的份额。本文结合房地产建设项目的建设的特点和目前监理工作的现状，谈谈监理工作在房地产项目各个建设阶段应注意的几个重点问题。

　　目前国内的房地产产业正在蓬勃发展，各地的房地产项目建设正在如火如荼的进行。房地产建设投资在整个国家固定资产投资中所占的比例越来越大。房地产建设项目的增加给整个建设市场带来了勃勃生机。同时由于房地产项目建设中一些自身的特点，给工程控制带来一些影响。工程监理在对房地产项目进行监理时需要对照这些特点，做好有针对性控制措施，才能更好地为开发商提供优质的监理服务。

　　一、分析房地产项目的建设特点：

　　房地产项目的建设单位是房地产开发公司，但使用者是各个单体业主。工程质量的责任主体单位是开发公司、施工单位、监理单位和相关设计、勘察单位。开发公司作为建设单位，通过开发——建设——销售这一过程实现利润。其合同关系如下图所示：

　　开发公司要在开发过程中实现利润就要对项目建设这一环节有自己的要求，这就使项目在建设过程中出现与其他投资建设不同的特点。具体有如下几个：

　　1、房地产项目的建设前期准备工作往往不够充分，这是由于房地产建设项目受市场因素影响，造成目前房地产项目普遍上马比较急，工程从项目策划到施工图设计再到施工招标完成都需要在较短的时间内完成。在这个环节上容易产生的问题有：

　　①项目定位不准，造成后期修改项目使用功能;

　　②施工图设计深度不足，施工图无法指导施工;

　　③施工单位选择不当，在施工过程中无能力承担工程施工任务等问题。

　　2、房地产项目在开工建设时往往报建手续不全，房地产开发商往往只考虑销售合同的交房承诺，在报建手续不完善的情况下也要求施工单位进场施工，这样容易在施工过程中上级行政主管部门检查时无法过关，造成工期延误。

　　3、房地产项目在施工当中对工期要求较严，许多工程的合同工期已经明显脱离定额合理工期，使部分工程实际施工进度严重偏离计划工期;另外，房地产工程的建设单位的建设资金较其他建设工程来说，在资金的使用上更需要严格控制，部分资金需要根据工程进度和销售进度来保证，许多房地产建设项目在建设前期并没有预留风险备用金。容易造成工程在施工过程中资金链脱节。

　　4、在施工过程中房地产开发商为了降低开发成本，往往会采取甲方分包的方法，对工程进行分割分包。甚至对工程材料进行甲方供货。工程施工中涉及多家与主体施工单位平等的施工单位同时进场施工。造成工程协调工作量加大。施工现场管理难度增加。

　　5、房地产项目的产品的客户是各个用户业主，各个业主对产品的使用和装饰设计都有不同的要求，因此，许多业主在工程施工前、施工过程中会提出变更要求，这样就造成工程设计变更多，工程变更工作量大。

　　6、房地产工程在竣工验收阶段容易产生的问题有：

　　①房地产项目，尤其是商品住宅项目一般开发面积较大，集中验收只能查出普遍存在的问题，对于每套住宅的个别质量问题可能造成漏查，或存在抽查力度不足的问题;

　　②竣工资料编制匆忙，竣工图不能如实反映工程实际情况。造成使用过程中物业部门无从管理。

　　二、针对上述特点工程监理人员如何处理，提高监理服务质量

　　1、在工程项目前期，监理单位为建设单位提供全面优质的咨询服务，在此阶段主要的监理服务重点有：

　　(1)认真组织图纸会审工作

　　图纸会审是工程施工准备阶段重要环节。一次成功图纸会审能在提高工程质量，缩短建设工期，节约工程投资等方面产生较大的影响。在组织图纸会审前图纸应提前一至两周分发到施工、监理、建设单位代表等单位。让大家分头以书面形式将图纸中存在的设计问题和不清楚的地方，分专业以书面形式整理出来。在图纸会审会上宜采用分专业讨论的形式解决图纸中存在的问题。在各专业讨论完成后，由总监理工程师会同项目设计总负责、施工项目经理对各专业进行汇总，并整理会议纪要。在会议纪要中应采用统一的格式。使提出的问题和解决的方法一一对应，这样能够最大化解决图纸中存在的问题。

　　(2)在施工前期监理单位介入工程项目招投标，可以给房地产开发商提供咨询服务，能够更根据项目建设特点合理选择施工单位，另外监理单位的提前介入可以在项目施工前协助建设单位制定合理的施工工期

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