在当今世界上许多经济发达的国家和地区,房地产业己成为经济繁荣的基本支撑点,是为生产乃至整个社会活动提供基础性条件的重要产业。而房地产项目是一项十分复杂的系统工程,只有做到各环节紧密衔接、互相配合、协调发展,才能完成项目,并取得较高的经济效益及社会效益、环境效益的统一。

　　房地产开发项目是一项复杂的系统工程产业链很长。房地产项目一般划分为项目决策阶段、项目设计阶段和项目实施阶段和项目收尾阶段四个阶段。房地产项目开发商作为管理主体,是整个建设项目决策到工程竣工验收交付使用的组织者,对工程建设项目要负总责。

　　项目管理的基本特征，通过加大对阶段性“里程碑”或重大活动的组织管理的控制力度,保证项目顺利进行。项目管理是一项复杂的、柔性的(可变化的)、创造性的工作;是有寿命周期(包括确定需求;项目选择;项目计划;项目执行;项目控制;项目评价和项目结束)的一项工作;项目管理就是要确保在时间、经费和性能指标三项限制条件下,尽可能高效率地完成项目任务。

　　成本管理是确保项目在预算范围之内的管理过程。其任务包括:资源规划,成本估算,成本预算和成本控制。可采用的管理工具包括:成本估算技术,参数模型法,S曲线法,生命周期费用分析技术和资本预算技术等。合理地安排项目时间是项目管理中的一项关键内容。它的目的是保证按时完成项目,合理分配资源,发挥最佳工作效率。

　　项目质量管理主要任务包括:质量计划、质量保证和质量控制。首先房地产项目的质量管理是一个连续的与前后都有关联的行为,即是在验证了前一过程的质量以后,才会开始进行下一个过程。其次是项目质量管理检验标准及各阶段质量状态的统一性。

　　目前我国房地产开发企业项目管理中存在以下一些问题：

　　1 可行性研究缺乏,投资决策仓促盲目。可行性研究是在工程项目决策前,进行财务与技术经济分析的方法,它是开发商在开工前对工程项目的技术、经济是否可行,进行全面的分析论证。可行性研究工作得不到重视,导致了一系列的问题,如商品房空置面积上升,商业用房空置问题突出;户型单一、户型偏大影响销售或片面追求小户型造成公摊加大、成本偏高;设计文件供应迟缓、变更多等。

　　2 设计监理缺失。由于对设计单位相应的监督管理体制一时又无法跟上,造成在在项目的施工中发现大量设计中存在的问题。由于施工中发现的设计问题很多,有些工程从开工到竣工都发生了设计变更,变更图纸比原设计图纸还多。设计过程中出现的问题主要表现在:缺乏合理的设计招标程序,忽视设计对项目投资控制的重要性,设计监理缺失,文档资料缺乏制度化、规范化管理等。

　　3 项目运行过程项目管理机制不完善,导致项目进度管理及成本控制的失控。项目运行机制的不完善,导致项目管理的失控,如项目工程进度失控,延期交房普遍;房地产开发成本控制不力,管理费用过高及不可预见费用超出预期。

　　4 项目管理概念的狭隘与局限,导致项目运作成本过高、房地产交易纠纷不断。对于项目工程现场管理以外的工作,如项目的前期策划、销售工作、客服、融资与资金运用等等。融资手段的单一及资金运作计划水平低下导致资金运作成本偏高,直接影响了项目最终收益。另外销售工作与客服管理水平低下导致房地产交易过程中,纠纷不断。

　　5 物业服务管理,对房地产开发企业来讲就是售后服务,物业管理是我国房地产企业在迅速膨胀过程中,最忽略的地方,也是导致企业品牌不容易建立和保持的根本原因。主要表现在:未能积极处理售买双方的关系,售后维修不及时,配套设施不到位等。

　　针对以上我国房地产公司出现的项目管理问题，提出的对策及建议

　　1 加强项目前期开发管理 项目前期研究分析工作一般包括:投资机会寻找与筛选、市场调研、市场定位、项目构思、目标设计、方案策划、可行性研究及投资决策分析。联盟

　　2 重视项目规划设计 拟建项目经过决策立项后,设计就成为房地产开发建设的关键,其工作质量的好坏直接影响着房地产开发建设质量、投资的回报和效益。设计应以市场需求为目标,立足于技术定位,从安全、功能、标准和经济方面全面权衡。充分考虑地块特征、户型、面积、建筑风格、环境、拟销售价格、单套住房销售总价、项目定位后的目标客户承受能力等方面因素,确定一个合理的设计方案。一方面,加强与设计单位的沟通。项目经理在整个设计过程中应与设计单位进行密切的深层次的合作;另一方面,重视设计对投资控制的影响。真正对投资控制有影响的是设计阶段,因此项目管理中对设计阶段概算及施工图预算编制要求全面准确,力求不漏项、不留缺口,并要考虑足够的各种浮动因素。

　　3

[1] [2] 下一页